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Qu es una valoracin?
La compra de una casa es la inversin individual ms grande que la mayora de la gente hace en su vida. Sea la residencia principal, una segunda casa de vacaciones o una inversin, la compra de un bien inmueble es una transaccin financiera muy compleja en la que deben tomar parte varias personas para que todo salga bien. Casi todas las personas involucradas son muy conocidas. El Corredor Inmobiliario es la figura ms comn de la transaccin. La compaa hipotecaria provee el capital financiero necesario para cubrir la transaccin. La compaa de ttulos de propiedad garantiza que no falte ningn elemento de la transaccin y que se transfiera un ttulo sin impedimentos del vendedor al comprador. Pero quin asegura que el valor de la propiedad corresponde al importe pago? Hay demasiadas personas expuestas en el proceso inmobiliario como para dejar que la transaccin prosiga sin asegurar que el valor de la propiedad es acorde al precio que se pagar. Aqu es donde la valoracin interviene. Una valoracin es una estimativa imparcial de lo que un comprador puede esperar pagar - o un vendedor cobrar - por un bien inmueble, considerando que tanto el comprador como el vendedor estn bien informados. Para estar informada, la mayora de la gente recurre a un tasador profesional licenciado y habilitado que le suministre una estimativa lo ms exacta posible del valor de su propiedad. La inspeccin Entonces, en qu consiste una valoracin de bien inmueble? Todo comienza con la inspeccin. La tarea del tasador es inspeccionar la propiedad a ser tasada a fin de verificar el verdadero estado en que se encuentra. l (o ella) debe constatar caractersticas como la cantidad de dormitorios o baos, la localizacin y otras, para asegurarse de que realmente existen y estn en el estado que un comprador razonable esperara que se encuentren. En muchos casos la inspeccin incluye un esbozo de la propiedad, indicando el metraje cuadrado correcto y reproduciendo la distribucin espacial del inmueble. Lo ms importante es que el tasador busca caractersticas - o defectos - evidentes que afecten el valor de la casa. Una vez que ha inspeccionado el terreno, el tasador se vale de dos o tres enfoques para determinar el valor del inmueble: un enfoque de costo, una comparacin de ventas y, en el caso de propiedad para alquiler, un enfoque de renta. Enfoque de costo Este enfoque es el ms fcil de entender. El tasador usa informacin sobre costos de edificacin, costos laborales y otros factores para calcular cunto costara construir una propiedad semejante a la que est tasando. Con frecuencia, este valor fija el lmite superior al que puede llegar el precio de venta del inmueble. Qu sentido tendra pagar ms por una propiedad terminada si se puede gastar menos construyendo una casa nuevita? Aunque puede haber factores atenuantes, como la localizacin y las comodidades, tales aspectos en general no se reflejan en el enfoque de costo. Comparacin de ventas Para valorar ese tipo de factor, los tasadores recurren al enfoque de comparacin de ventas. Ellos conocen los barrios donde trabajan. Comprenden el valor de ciertas caractersticas para los residentes de esa zona. Ellos conocen los esquemas de trfico, las zonas escolares, las vas rpidas muy transitadas, y usan esta informacin para establecer qu atributos de la propiedad influirn sobre el valor. Despus, el tasador se informa sobre ventas recientes en la vecindad y encuentra propiedades comparables a la que l est tasando. Los precios de venta de esas propiedades sirven como base para iniciar el enfoque de comparacin de ventas. Valindose de su conocimiento del valor de ciertas caractersticas como metraje cuadrado, baos adicionales, pisos de madera dura, hogares o lotes panormicos (para mencionar slo algunas), el tasador ajusta a las propiedades comparables para representar con ms exactitud al inmueble tasado. Por ejemplo, si la propiedad comparable tiene un hogar y el inmueble tasado no, el tasador puede descontar el valor del hogar del precio de venta de la casa comparable. Si la casa tasada tiene un bao adicional y la propiedad comparable no, el tasador sumar cierto importe al valor de la sta ltima. En el caso de propiedades que generan renta - casas para alquiler, por ejemplo -, el tasador puede usar un tercer enfoque para valorar el inmueble. Para este tipo de propiedad, la renta producida sirve como base para calcular el valor de esos ingresos en el futuro prximo. Conciliacin Combinando informaciones de todos los enfoques, el tasador est finalmente en condiciones de estipular un valor de mercado estimativo para la propiedad tasada. Es importante subrayar que, aunque esta cifra sea tal vez la mejor indicacin de cunto vale la propiedad, es posible que no resulte ser el precio de venta final. Hay siempre factores atenuantes como la predisposicin del vendedor, urgencia o guerra de ofertas que pueden subir o bajar el precio final. Sin embargo, el valor tasado suele ser utilizado como orientacin por prestamistas que no quieren prestarle al comprador ms de lo que la propiedad vale en realidad. El resultado final es ste: un tasador le ayudar a conocer el valor ms exacto de la propiedad, para que usted pueda tomar decisiones inmobiliarias basadas en el mximo de informacin. |